¿Cambias de hipoteca?

03.08.2018

Ventajas e inconvenientes cambio de hipoteca

Cambiar una hipoteca es una operación que puede beneficiar sensiblemente a los titulares de este producto financiero, pero siempre que se formalice bajo unas condiciones muy favorables a esta permuta en el contrato. Porque de lo contrario, puede pagarse más dinero del inicialmente presupuestado. Es lo que se denomina la subrogación en las hipotecas y que han visto como en los últimos años cada vez mayor número de usuarios de han decantado por esta estrategia para pagar menos dinero en la financiación de su vivienda.

Esta actuación no es muy extraña entre los usuarios si nos atenemos a que el número total de hipotecas con cambios en sus condiciones inscritas en los registros de la propiedad fue de 6.043 en el pasado mes de abril, según los datos proporcionados por el Instituto Nacional de Estadística (INE). Representa un 13,5 % menos de operaciones que en el mismo periodo de 2017. ¿Pero es realmente conveniente aplicar la subrogación a esta línea de crédito? Pues bien, este factor dependerá fundamentalmente del coste económico que tenga ya que los clientes deben conocer que la subrogación no será una operación gratuita, ni mucho menos.

Subrogación en las hipotecas: sus comisiones

El primer aspecto que habrá que analizar en profundidad si se desea realizar una subrogación consistirá en detectar si la hipoteca tiene una comisión de estas características y bajo qué cuantía. Desde luego que será mucho mejor que esté libre de este gasto. Pero si no es así, habrá que prever que sus márgenes comerciales se mueven en una franja que va del 0,25 % al 0,50 %. 

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Otro de los incentivos para optar por esta solución hipotecaria reside en el hecho de cada vez son más las entidades bancarias que asumen los gastos de gestoría, registro de propiedad y tasación que se generan en esta transacción. Hasta el punto de eliminar una de las fuentes más relevantes sobre el importe de la operación. En este caso, si sería muy favorable aceptar esta modalidad en el crédito hipotecario.

Por otra parte, será muy importante hacer cálculos muy ajustados sobre el dinero que los usuarios pueden ahorrarse por medio de su nueva hipoteca y los desembolsos que afrontarán por cambiar de financiación en mitad del proceso de la adquisición de una vivienda. El resultado aritmético será al final el que decida si es o no conveniente firmar el nuevo contrato. Porque se constará el dinero que puede ahorrarse o por el contrario comprobar que no merece la pena formalizar la subrogación al no provocar un efecto muy beneficioso sobre la cuenta corriente de los demandantes de este producto.

Gastos de la subrogación

Este proceso en la hipoteca tendrá una factura económica como para conocer si realmente la operación hipotecaria saldrá rentable. El primer paso pasa necesariamente por recabar las condiciones de contratación de la nueva hipoteca y constatar cuánto dinero se ahorrará el demandante en la subrogación. Una vez analizado este importante dato, la siguiente clave que habrá que descifrar es el dinero que costará formalizar el nuevo contrato. Es decir, todos los derivados de este proceso, como por ejemplo gastos de notaría y gestoría, registro y la tasación del inmueble. 

En estos momentos, los usuarios dispondrán ya de la suficiente información como para decidir si tienen que tirar para adelante con el cambio de su hipoteca. En este sentido, sería muy aconsejable que la segunda hipoteca tuviese un diferencial (en tipo de interés variable) bastante más competitivo que el anterior. 

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José Ignacio Recio

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