¿Cómo son las hipotecas subrogadas a tipo fijo?

03.06.2019

Las hipotecas subrogadas es una de las líneas de crédito para la compra de una vivienda más desconocida por los usuarios y que pueden suponer una solución muy correcta cuando desean contratar un crédito hipotecario comercializado por otra entidad bancaria. En este sentido, los últimos datos aportados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) ponen de manifiesto que el número total de hipotecas con cambios en sus condiciones inscritas en los registros de la propiedad es de 6.554, un 12,7 % menos que en febrero de 2018.

Atendiendo a la clase de cambio en las condiciones, en febrero se producen 4.914 novaciones (o modificaciones producidas con la misma entidad financiera), con un descenso anual del 20,5 %. Por su parte, el número de operaciones que cambian de entidad (subrogaciones al acreedor) sube un 26,3 % y el de hipotecas en las que cambia el titular del bien hipotecado (subrogaciones al deudor) aumenta un 15,2 %.

Características de las hipotecas subrogadas

Bajo este escenario general, las hipotecas subrogadas a tipo fijo que pueden contratarse en estos momentos presentan unas señas de identidad muy bien definidas. A diferencias de las variables, aportan un tipo de interés para todo la vida a través de un sistema de cuotas mensuales constantes. En estos momentos, aportan un interés fijo con un margen de intermediación entre el 1,90 % y 2,25 % TIN. Para que de esta forma, los titulares de este producto financiero puedan pagar siempre la misma cuota, sin subidas ni sorpresas que puedan afectar a su presupuesto personal o familiar.

Otra de sus particularidades es que presentan un plazo de amortización que oscila entre los 20 y 30 años. También es muy habitual que esta clase de hipotecas no lleve incorporada comisiones de apertura. Con un ahorro de hasta el 1,50 % sobre los modelo que sí incluyen este gasto en su contratación. Mientras que por otra parte, no suelen contemplar gastos o tasas en su gestión o mantenimiento, tanto en lo que se refiere a su gestoría como en el registro. En este sentido, son créditos hipotecarios menos expansivos que en los formatos más tradicionales.

¿Cuándo es conveniente suscribirlas?

Las hipotecas subrogadas a tipo fijo son muy adecuadas en estos momentos debido a la notable oferta que vienen realizando las entidades bancarias. Con un tipo de interés que es muy competitivo debido al actual escenario en el precio del dinero en la zona euro. En mínimos históricos al situarse en el 0 % y mientras que se mantenga esta tendencia no parece razonable que los tipos de interés, aunque sean fijos, se eleven sustancialmente. Por otra parte, es una forma muy práctica de evitar las posibles subidas en los tipos de interés que se prevén a partir del último año.

De todas formas, es muy conveniente es que se analice la diferencia que puede haber con el cambio de la hipoteca. Porque si la diferencia es mínima puede que la operación no sea rentable para llevarla a cabo debido a los gastos de contratar una nueva línea de crédito para adquirir la nueva casa. En cambio, si la diferencia entre los diferenciales son realmente llamativos será el momento para aplicar esta estrategia en el cambio del contrato. En donde un aspecto que también deberá analizarse son los desembolsos adicionales de esta operación. Como por ejemplo, los gastos de notaría y gestoría que pueden elevar el presupuesto en hasta un 1 % sobre el importe demandado. Al igual que las condiciones que pudiese haber impuesto el banco del primer crédito concedido y que será al final el elemento que determinará la decisión que deberán tomar los usuarios de esta clase de productos financieros.

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José Ignacio Recio

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